[主持人]“把握樓市脈搏，感受城市心跳”，各位朋友大家好，歡迎收看由長沙市房產(chǎn)研究中心、0731房產(chǎn)網(wǎng)、湖南娛樂頻道/湖南公共頻道《金芒果地產(chǎn)》、紅網(wǎng)傳媒聯(lián)合為您打造的《0731樓市會客室》之《我是銷冠》訪談，我是湖南娛樂頻道主持人彭思然。
樓市素來有"金三銀四"的說法，不過今年的3、4月份長沙樓市不溫不火，在政策、市場、信貸的多重擠壓下，長沙樓市出現(xiàn)階段性的降溫回調(diào)，市場觀望情緒濃厚。與此同時，南寧、無錫等部分城市甚至出現(xiàn)了一些試探性政策給樓市限購松綁，面對目前的市場情況，長沙是否會出臺類似的政策？縱觀整個4月份，長沙樓市低位反彈，但"銀四"似乎并未到來，那么"紅五月"是否將如期而至？今天，帶著這些疑問，我們邀請到業(yè)內(nèi)專家、開發(fā)企業(yè)代表匯聚于樓市會所，共同探討。我們邀請的嘉賓分別是：
房地產(chǎn)營銷專家 陳真誠先生
上海鑒略市場營銷策劃有限公司 江河東瀾灣策劃經(jīng)理 李鴻翔先生
長沙市房產(chǎn)研究中心副主任 熊洋女士
歡迎各位！
首先，有請長沙市房產(chǎn)研究中心的分析師為我們發(fā)布一下4月份長沙樓市月度數(shù)據(jù)，及5月前兩周的長沙樓市成交情況、價格情況，并重點介紹一下同比和環(huán)比發(fā)生了哪些變化？原因是什么？
[熊洋]總體來看，4月份長沙房地產(chǎn)市場的供給增量較大，銷售依然比較低迷。4月全市新建商品房批準預售212.09萬m2，同比減少6.79%，環(huán)比增長33.42%；新建商品房網(wǎng)簽111.43萬m2，同比減少29.56%，環(huán)比增長15.33%。另外，值得注意的是1-4月全市新建商品房批準預售面積累計同比增長30.10%，但網(wǎng)簽面積累計同比減少了22.02%。價格方面，4月份新建商品住宅網(wǎng)簽均價5896元/ m2，同比下跌4.04%，環(huán)比上漲3.27%。周數(shù)據(jù)方面，上周內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽2692套，28.05萬m2，住宅網(wǎng)簽均價為4767元/ m2。從年初開始，房地產(chǎn)市場就表現(xiàn)出較大的運行壓力，政策大環(huán)境不被看好，金融信貸面收緊風聲越來越緊，加上社會輿論的渲染，加重了市場的觀望氛圍，導致市場成交狀況不太理想。
[主持人]在場的的開發(fā)企業(yè)代表東瀾灣項目4月份的表現(xiàn)非常不錯，是整個長沙市場4月份的銷冠，請結(jié)合項目談談市場感受及項目價格定位、銷控情況？
[李鴻翔]就我們的項目而言，4月份的整體情況確實不錯，我們的價格差不多上調(diào)到6600到6700，相比之前有小幅上漲，我們推出了360套住宅，開盤當天是去化了302套，后續(xù)到目前為止，大概還剩230套尾房。
我們項目是在地鐵周邊，有一個砂子塘小學的學位指標，以后的商業(yè)規(guī)劃是有的，因為我們自身有一個5萬平米的商業(yè)中心，現(xiàn)在的投資被抑制，主流是剛需客戶，90到120的戶型為主，還有部分140的戶型。
[主持人]都說5月是樓市的“促銷月”，從“五一”小長假到剛剛閉幕的長沙房交會，東瀾灣項目所推薦的產(chǎn)品是怎樣的？是否也在采取一些促銷措施？
[李鴻翔]目前大部分的樓盤都在進行促銷，誘惑力比較大，我們項目也比較慷慨，先是打了一口價6190，但是部分房源，沒有說做那種很大、很額外的促銷力度。
[主持人]這個價在房交會上期間的促銷價嗎？
[李鴻翔]是的，房交會有許多項目售價是3字頭、4字頭，因此一些客戶確實會被他們的價格所吸引。
[主持人]另外兩位專家對長沙樓市4月份的表現(xiàn)又有何高見？
[熊洋]整個市場從4月份沒有預售完的有4700套左右，供給有這么大，消化能力跟不上的話，下一步如何消化市場上這一部分的巨大存量，我覺得也是一個大的問題，壓力還是比較大的。
[陳真誠]可能我們考慮到一個因素，目前從我們的銷售表現(xiàn)，感覺上可能有一個大的落差，也考慮到我們的落差同比，有一個歷史的基數(shù)比較大的因素，這個市場剛變化的早期，消費者是會觀望的，但是這個趨勢一旦明朗化之后，可能消費者不再觀望了，如果把這個趨勢變成一個常態(tài)化的話，可能消費者會現(xiàn)在出手購房，或者會有一個定性的思考和想法，我們認為在這個時間點，是一個觀察點。
[主持人]5月12日央行和銀監(jiān)會召開住房金融服務座談會，要求商業(yè)銀行保證居民首套房購房貸款的需求，積極引導房地產(chǎn)信貸市場健康發(fā)展，不許停止個人購房貸款。各位認為央行和銀監(jiān)會此舉意味著什么？對整個市場又將有怎樣的影響?同時近日北京上海的三家商業(yè)銀行首套房貸利率出現(xiàn)松動，各位看來，長沙是否也會有類似的信貸政策出臺？
[李鴻翔]我可能更多是從銷售方面討論這方面的信息，一直以來關(guān)于首套房的概念，其實國家都是支持的，抑制投資性的購買，只不過從去年下半年來說，經(jīng)營市場發(fā)生了一些變化。對于銀行來說，個人房貸利潤已經(jīng)下降了，之前的上浮，并不是政府讓銀行把首套放貸上浮10%，只是要求銀行利潤落入到其它行業(yè)里面去，只是說央行或者是中央還是要促進首套購房人群的要求，滿足大家的購房需求。之前還有余額寶的事情，也是大量壓縮了銀行的資金，銀行也是希望提高它的存款收益，自然而然它的存款就提升了，比如把房價提升10%的利率，這就提高了首套房購房者的信心，這是我從銷售方面或者直接從客戶方面了解到的信息。
[熊洋]央行此舉的目的顯然為了營造一個良好的金融信貸政策環(huán)境，具體看下半年各大銀行的執(zhí)行效果，我覺得長沙一直對剛性需求首套放貸的優(yōu)惠力度比較大，目前應該不會有特別大的調(diào)整，就是維持現(xiàn)狀。
[陳真誠]我認為首先這個政策不是一個新政策，是以前有的政策，這是因為我們的市場體系在變化，環(huán)境在變化導致的銀行的企業(yè)化的行為，我們現(xiàn)在在推進利率市場化，貸款利率放開了，它是可以這么做的。
第二，現(xiàn)在銀行按照風險資金確定它的利率，銀行也沒有付出，央行銀監(jiān)會這么做的原因，就是我剛才說的，體現(xiàn)三個方面，首先差別化的現(xiàn)代政策，今年要滿足首套房的剛性需求，要經(jīng)過相關(guān)來源的政策評估，二是體現(xiàn)在民生，因為首套房對于住房保障性，還不能完全覆蓋的情況下，對于民生有促進，三是穩(wěn)定大家對市場購房的要求。
我的理解，它更傾向?qū)τ陂_發(fā)企業(yè)的資金，我們剛剛說的這個政策，它體現(xiàn)的是三個方面，一是要盡量滿足手套房的貸款需求，二是要提高效率，加快放款速度，三是要合理定價，其中就有一個提高效率，把貸款放下來放得快和慢，對開發(fā)商的現(xiàn)金回籠有很大影響，因此，這是對開發(fā)商的現(xiàn)金回籠的一個保障，這個政策不能叫做救市，它是在穩(wěn)定市場基礎下維持正常市場所需的一個政策重申，我們?nèi)匀豢梢岳斫鉃閷κ袌鲇幸欢ɡ谩?/p>
[主持人]對于樓市未來走向，永遠觀點迥異，爭論難平。近日有一些外資投行唱空中國樓市，同時萬科毛大慶也發(fā)言“全國房地產(chǎn)將下行”；有媒體報道“大炮”任志強開腔反駁樓市唱空論，認為“中國沒有房地產(chǎn)泡沫，2014年不買房就需再等30年！”在座的各位對此有何看法？
[陳真誠]其實這個問題，還是談到一個外資投行，和境外分析師的一些觀點，我們看以前的話，境外分析師和投行，一直是比較激進的，幾乎一致認為中國房地產(chǎn)不存在泡沫，而這次他們證明一點，有一些境外分析師，比如說野村證券提出一些證據(jù)，他們的分析，我們是進入了一個市場的兩個假設，第一個假設是中國經(jīng)濟的整體增速下降，對中國經(jīng)濟的未來不容樂觀，第二個是基于目前的亞洲地區(qū)，包括我們經(jīng)濟的一些外交、國際關(guān)系，其實他們的這些分析觀點，在中間的一些地方還是可以借鑒，但是也有待商榷，因為他們不是基于市場影響，他們的分析依據(jù)，是基于我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其實我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，因為市場比較特殊，我們的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，可能跟我們的市場速度比較有點滯后性。他們這樣的指標，在進行一些數(shù)量化的計算時能反應部分情況，但是我們的復雜程度，不是他們的一個報告能夠做出來的。我個人認為，目前中國的市場是要調(diào)整的，調(diào)整周期已經(jīng)開始了，但是也沒有那么悲觀，因為我們主要是看市場量，從容量來說，大概在2007年的時候，整個全廣州市的銷售額，2007年廣州市只有800萬平米，深圳有10000萬平米，長沙估計有1600萬平米，1600萬平米降30%，還有1100萬，現(xiàn)在的長沙市相當于2007年的廣州市、上海市。
第二，我們依據(jù)經(jīng)濟情況，這之前涉及到速度過快，還有調(diào)結(jié)構(gòu)的影響，我們的經(jīng)濟主動調(diào)整也好，房地產(chǎn)時段的回落也好，從悲觀的角度看，好像是一個衰退，站在樂觀者的角度看，它是一個進步，我認為可能是一個好事，不用那么悲觀，包括我到省廳也好，希望大家把眼光放到量上面，少放到價上面，開發(fā)企業(yè)也要認識到我們的市場存量，還要想辦法促進銷售，不但能夠解決市場的開放問題，也可以解決市場的現(xiàn)金流量問題。
[主持人]我知道北上廣深一線城市在4月份出現(xiàn)了房企降價出貨，全國45城房價也出現(xiàn)了環(huán)比下降，長沙的樓市是不是也出現(xiàn)了下降？
[熊洋]從數(shù)據(jù)來看，價格沒有明顯的下降，可能就是個別的區(qū)域和樓盤，出現(xiàn)促銷、打折優(yōu)惠，相對品質(zhì)普通一點的樓盤，區(qū)域比較差一點的，價格會比較低一點，因此需要區(qū)別看待。
[主持人]下面我想問一下李總，對于購房者來說是應該繼續(xù)觀望還是果斷出手，究竟應該如何選購適合自己的房子？
[李鴻翔]對不同的客戶來說，并沒有哪個區(qū)域是特別推薦和必須要買的，現(xiàn)在市政府西移，但是現(xiàn)在東南西北各有各的發(fā)展趨勢，我們更關(guān)注一的是提醒客戶和置業(yè)者，在購房的時候應該考慮哪些問題：包括將來微機派位的學位，對于大多數(shù)人來說，就決定了你孩子的讀書范圍，這是他們考慮的。
然后是交通，隨著地鐵開通，交通渠道更多了。而關(guān)鍵的交通則需要關(guān)注于兩點，就是你的工作區(qū)域、生活區(qū)域，以及你平時去得比較多的休閑區(qū)域，如何在這三個區(qū)域之間選擇，只要在這三個區(qū)域之間有合理的交通導線，對你就是合適的。
還有就是戶型、商業(yè)的配套，戶型方面，如果客戶有需要的話，要親自去看一下，只有親自去看，才能真正了解到圖紙和實際的差別有多大。關(guān)于商業(yè)方面，現(xiàn)在政府的要求越來越嚴格，像東瀾灣這邊有47萬方，政府會要求你有商業(yè)配套、幼兒園、醫(yī)院的配套。現(xiàn)在大樓盤的配套都比較完善，你可能更關(guān)注區(qū)域的就近的發(fā)展。
整體是這幾個方面，區(qū)域、交通、本身產(chǎn)品的配套。我身邊部分圈外人，我身邊最近想買房的朋友還是很多，而他們是想尋找真正合適他們自己的房子。
[主持人]李總身邊的看來也有朋友仍在觀望，那您認為是什么原因吶？
[李鴻翔]其實都想買到最便宜的房子，但是不管是我們做房產(chǎn)的也好，或者是相關(guān)的政府領(lǐng)導，或者是大佬也好，他都不知道什么時候是房價的底，我們一般建議剛才的四個點，你都覺得很滿意，房價能夠在你的承受范圍之內(nèi)，你現(xiàn)在確實有購房需求，就可以買房子了�，F(xiàn)在有現(xiàn)象是部分人希望房子降到底，然后投機，我們顯然是不推薦的。
[主持人] 4月29日，長沙地鐵2號線全面進入試運營，隨著長沙真正步入“地鐵時代”，不少地產(chǎn)項目大打“地鐵口物業(yè)”旗號，地鐵口旁諸多樓盤項目也拔地而起，長沙的未來樓市格局會因為縱橫交錯的地鐵線路而改變嗎？
[李鴻翔]交通肯定會對樓市格局產(chǎn)生影響，因為交通也代表著交通配套和乘車類型，像原來的老五一廣場才是長沙的中心，東塘都不算，現(xiàn)在走隧道、各種大橋也不會像以前那花那么長時間。隨著交通的完善，包括地鐵開通，對客戶們選擇自己以后家庭的居住區(qū)域，肯定是所改變的。
現(xiàn)在就我們了解的情況，長沙地鐵正式開通之后，基本上沒有樓盤借地鐵開通漲價。我們東瀾灣是靠地鐵邊上的項目，我們本身在價格之間也是包含了價格預期，客戶也是認可的，就是說我們之前已經(jīng)上調(diào)了一部分，也包含了地鐵預期。
[主持人]不知道其他兩位嘉賓，對地鐵開通對長沙樓市格局的影響有什么看法？
[熊洋]交通對城市格局的改變是可預期的，比如交通可以改變出行環(huán)境、工作狀態(tài)等。地鐵2號線的開通，目前來說，對于這個線路周邊的項目，還是有一定的促進作用。我坐過一次地鐵，但我先要從家里坐公交到地鐵站，然后還要走十幾分鐘才能到單位，所以現(xiàn)在還是開車。目前長沙已經(jīng)規(guī)劃了11條線路，如果把整個線路都串聯(lián)起來了，換乘比較方便的話，可能是對城市的改變，對樓市的改變會更加巨大，但目前來看，現(xiàn)在的效果還沒有特別體現(xiàn)出來。
[陳真誠]交通還是一個城市的要素，城市的要素變化主要是對于這個城市的主要參與者和建筑者的影響，其實大家可能在大城市也覺得，大城市解決了很多交通問題，不管是白領(lǐng)還是老板，經(jīng)常把車開到地鐵口，就去上班，然后回來再到地鐵口把車開回來，其實它對市場還是有很多利好因素，不過話又說回來，我們現(xiàn)在是流行日期經(jīng)濟，其實我們的地鐵也不是一天兩天建成的，幾年之前就開始動工的，這個地鐵可能在早期就開始消化，對于我們市場的能耗影響不是很大，對于我們長沙市這個地方來說，長沙市是一個具有生活氣息的城市，也是一個具有時尚的城市，現(xiàn)在地鐵不會用到某一個方面，大家應該看好地鐵將來的前景和對我們城市未來的前景。
[主持人]主要是這個對樓市有幫助。
[熊洋]現(xiàn)在老百姓最關(guān)心的，是我家離工作的地方有多遠，下了地鐵以后到工作地方有多遠，然后商業(yè)綜合體有沒有直通的出站口，這都是最關(guān)心的。
[主持人]這就是房地產(chǎn)開發(fā)商搶先機的地方。
[陳真誠]我認為大家對這個事情，還是要理性的看待它，我們要為長沙市的發(fā)展感到高興和自豪，我也為長沙市的房地產(chǎn)業(yè)，還是樂觀期待。
[李鴻翔]最近我看了一則新聞，長沙市批準了擴建目標。其實地鐵開通以后，還是會跟城市輕軌接軌，會跟周邊的三個城市融合。
[主持人]總而言之，剛才幾位專家?guī)臀覀冄芯苛碎L沙樓市面臨的契機，并給除了合理化的建議，我相信對于有購房需求的朋友們來說，能提供很好的建議參價值，今天我們《0731樓市會客室》到這里就結(jié)束了，感謝三位嘉賓的蒞臨，謝謝。
