| 2019年度長沙樓市白皮書-宏觀分析 |
TOPIC1宏觀分析 PART 1 2019中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本情況分析 2019年我國宏觀經(jīng)濟(jì)增速穩(wěn)中趨緩，1-3季度GDP將近70萬億元，高于去年同期，同比增長6.2%，這是1991年以來的經(jīng)濟(jì)增速新低。從增長速度來看，經(jīng)濟(jì)下行壓力是當(dāng)前至今后很長一段時間宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展不可回避的問題，而且主要受限條件是長期性、結(jié)構(gòu)性、體制性等因素，可以說，當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展面臨著重大困難，好在國內(nèi)環(huán)境短期“穩(wěn)”的因素在繼續(xù)增多，以改革促消費(fèi)、穩(wěn)投資等政策效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2008年至2019年3季度GDP總量及同比增速 在宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的同時，內(nèi)部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生著變化，從2019年三大產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率來看，第一產(chǎn)業(yè)仍相當(dāng)穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率逐年攀升，預(yù)期該勢頭還將繼續(xù)延續(xù)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的路徑逐步顯現(xiàn)，很顯然，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)與推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展已成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的兩大關(guān)鍵點(diǎn)。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2008年至2019年第3季度三大產(chǎn)業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率 2019年通貨膨脹整體表現(xiàn)溫和，受非洲豬瘟疫情的影響，下半年豬肉價格上漲迅速，并帶動了CPI的加速上揚(yáng)，但此現(xiàn)象并不具備長期性，由于整體物價上漲并未形成擴(kuò)散效應(yīng)，所以，剔除豬肉因素，核心CPI仍然低位運(yùn)行，預(yù)計2020年將呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的走勢。 2019年工業(yè)品出廠價格指數(shù)PPI連續(xù)多月負(fù)數(shù)，工業(yè)效益增長在持續(xù)放慢，或?qū)⒊霈F(xiàn)產(chǎn)能過剩或需求不足等問題，PPI負(fù)增長對工業(yè)投資和工業(yè)增加值增長會形成較明顯反壓。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2008年至2019年11月CPI、PPI走勢 2019年M0、M1、M2增速出現(xiàn)觸底反彈的跡象，反映了貨幣投放量的增加，2019年以來央行多次降準(zhǔn)，增強(qiáng)了商業(yè)銀行資金運(yùn)用能力，推動了反映現(xiàn)實(shí)和潛在購買力的M2的回升。M1的高低代表著居民和企業(yè)資金的松緊變化，M0代表流通中的現(xiàn)金，這些指標(biāo)增速回彈說明了更多的錢在民間周轉(zhuǎn)，老百姓手頭比去年相對寬裕、富足。為了緩解小微企業(yè)融資難、融資貴的問題，幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)走出發(fā)展困境，貨幣政策穩(wěn)中適度放寬可能是未來一段時間的趨勢。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2008年至2019年3季度M2、M1、M0供應(yīng)量同比增長率 2009年至2019年11月全社會固定資產(chǎn)投資總額一直穩(wěn)步增長，但增速卻穩(wěn)步下降，2019年1-11月的累計增速創(chuàng)新歷史低位。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2009年至2019年11月固定資產(chǎn)投資及同比增速 PART 2 2019中國樓市整體情況 1.2.1 中國樓市所處階段 盡管當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求轉(zhuǎn)化動能，但短時間內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍是拉動經(jīng)濟(jì)的主要動力之一。2010年至今，房地產(chǎn)住宅投資總量穩(wěn)步增長，2015年增速降至谷底后又開始逐年增長，雖然當(dāng)前樓市調(diào)控政策仍然相當(dāng)嚴(yán)格，但市場需求仍不少，房地產(chǎn)住宅投資仍維持著相對穩(wěn)定的節(jié)奏。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2010年至2019年11月房地產(chǎn)住宅投資及同比增速 2019年1-11月，我國房地產(chǎn)投資仍然以普通住宅投資為主，而且相較去年比例明顯增長，別墅、高檔公寓投資占比最低且還在繼續(xù)下降，這說明目前剛需住房仍然是置業(yè)主流。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2019年1-11月房地產(chǎn)投資按物業(yè)類型分類占比 2019年1-11月，我國房地產(chǎn)投資仍以90-144㎡的剛需或首改戶型為主，而且占比繼續(xù)增長，這是由市場需求所決定的；其次為90㎡及以下的住房投資，較去年比例有所下降；144㎡以上的住房投資最少。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2019年1-11月房地產(chǎn)投資按面積分類占比 2015年是開發(fā)商土地購置需求的分水嶺，此前購置面積多，樓面價相對便宜，此后購置面積相對較低，樓面價較高。從2019年1-11的情況來看，無論是購置面積還是成交價款都同比明顯下降，整體土地市場的一絲涼意顯現(xiàn)。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2010年至2019年11月房地產(chǎn)業(yè)土地購置面積和成交價款情況 從施工、竣工、新開工房屋面積來看，僅施工房屋面積延續(xù)緩慢上升，竣工房屋面積、新開工房屋面積、商品房銷售面積都出現(xiàn)下降的勢頭。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2008年至2019年11月商品房施工、竣工、新開工情況和銷售情況 1.2.2 2019年樓市情況 綜合以下兩圖可以發(fā)現(xiàn)，2019年1-11月商品住宅施工面積、新開工面積、竣工面積同比均小幅增長，住宅市場需求仍然可見一斑。同樣引人注目的是竣工面積較低，市場幾乎以期房形式出售；商品住宅銷售情況也高于去年同期，但辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房仍不太理想且低于去年同期，庫存壓力相當(dāng)明顯，這不僅與投資商業(yè)、辦公樓資金門檻較高有關(guān)，也反映了我國房地產(chǎn)行業(yè)商辦運(yùn)營能力還有較大改進(jìn)空間。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2019年1-11月商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工、新開工、竣工情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。 圖：2019年1-11月商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房銷售情況 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)計算所得。 圖：2019年1-11月房地產(chǎn)銷售面積（左）、金額（右）積按物業(yè)類型分類 從2008年至2019年11月的商品房、住宅成交均價來看，一直處于穩(wěn)步上升趨勢，2019年正式站上了9000元/㎡。而商辦性質(zhì)用房均價近幾年趨勢為相對穩(wěn)定略有波動，2019年甚至有所下降。整體而言，當(dāng)前住宅市場調(diào)控政策較嚴(yán)，各地均嚴(yán)格堅持房住不炒底線，住宅均價將較長時間保持相對穩(wěn)定，而商辦用房仍處于去庫存階段，去化壓力較大，后期均價仍將有所波動。 數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)計算所得。 圖：2008年至2019年11月商品房、住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房成交均價 PART 3 2019中國樓市宏觀政策分析 1.3.1 2019中國樓市宏觀政策——“三穩(wěn)當(dāng)先”+“和而不同” 基調(diào)維穩(wěn) 一城一策 2019年全國樓市政策基調(diào)仍是維穩(wěn)，上半年樓市喜迎“小陽春”，但隨著各類調(diào)控政策的出臺，下半年出現(xiàn)持續(xù)降溫的現(xiàn)象，雖然經(jīng)歷了短暫的波動，但年底還是迎來了環(huán)比漲幅連續(xù)回升，最終實(shí)現(xiàn)以穩(wěn)收官。回顧2019年，房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)再次刷新歷史記錄，“房住不炒”背景下的“一城一策”甚至“一區(qū)一策”層出不窮。 地方政府在中央政府“因城施策、分類指導(dǎo)”下，“一城一策”甚至“一區(qū)一策”貫穿全年，這是結(jié)合本地實(shí)際情況制定的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的工作方案，有松有緊，有張有弛，但都保持著一樣的目標(biāo)——“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”。 政策試水 因時制宜 2019年一些城市“放松限購”的傳聞頻繁傳出，但是隨后出來辟謠的情況也不在少數(shù)，如：衡陽、開封、張家港等城市就加入了政策“一日游”的陣列，此類事件看似是“朝令夕改”，實(shí)則為政策試水，一方面可以測試市場反映，以保障政策的推出對市場預(yù)期的震蕩效應(yīng)降至最低，抑制市場可能出現(xiàn)的非理性購房行為，另一方面也是為了政策的因時制宜，以挑選最佳時機(jī)推出政策，當(dāng)然也不得不說某種程度上加劇了市場短期內(nèi)的不確定性。 人才引進(jìn)貫穿全年 縱觀2019年，“人才引進(jìn)”可謂是無處不在，許多城市的人才政策、落戶政策多與住房政策掛鉤，或直接放寬購房限制，或間接給予補(bǔ)貼。如：常州放寬了高校畢業(yè)生、高級技師等重點(diǎn)群體的落戶條件；西安取消了本科及以上學(xué)歷落戶的年齡限制；海口宣布放寬人才落戶的學(xué)歷年齡；南京對落戶的社保繳納門檻進(jìn)行調(diào)整；寧波人才安家補(bǔ)貼最高達(dá)800萬元；惠州將高級人才首套房個人最高公積金貸款額度調(diào)整為100萬元；南京、上海、成都、中山等城市發(fā)布的人才政策同樣涉及到購房資格、補(bǔ)貼等內(nèi)容…… 可以說，與人才、落戶等政策關(guān)聯(lián)的購房政策成了2019年樓市調(diào)控的主要方式，盡管不少城市并沒有直接從限購、限貸等方面直接影響購房者，但不可否認(rèn)，人才引進(jìn)政策帶來了不少的人口流入進(jìn)而產(chǎn)生購房需求，這對于樓市熱度的提升確實(shí)起到了一定作用，最明顯的是西安在2019年上半年新房房價領(lǐng)漲全國就與其此前強(qiáng)勁的人才引進(jìn)政策息息相關(guān)。 1.3.2 政策展望——“穩(wěn)中有進(jìn)”+“長效機(jī)制” 12月12日中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出繼續(xù)實(shí)施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并在年中22個城市試點(diǎn)“一城一策”房地產(chǎn)調(diào)控的基礎(chǔ)上全面落實(shí)因城施策；緊隨著，12月23日住建部召開全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議，定調(diào)2020年樓市。“住建部要求，著力穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。” 從兩次會議中可以看出，2020年仍將堅決落實(shí)“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控要求不放松，“穩(wěn)定”是基本原則，“房住不炒”是底線，“因城施策”是主流，預(yù)計人才引進(jìn)政策（各城市根據(jù)自身實(shí)際情況在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面進(jìn)行微調(diào)）還將繼續(xù)延續(xù)至2020年，并有可能成為城市政策微調(diào)的主要方向，整體而言2020年房地產(chǎn)市場將是“穩(wěn)中有進(jìn)”的局面。 此外，為保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，2020年政策方面不僅將著重防范經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域風(fēng)險，張弛有度確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與房地產(chǎn)市場穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)平衡，還將繼續(xù)保障自住群體購房并抑制非理性投機(jī)需求，更將加快探索建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，如：房產(chǎn)稅制度、不動產(chǎn)租賃市場、城鄉(xiāng)統(tǒng)一建設(shè)用地市場等，雖然短期內(nèi)不會推出，但準(zhǔn)備工作仍然不會落下。所以，2020年將繼續(xù)堅持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”、繼續(xù)貫徹落實(shí)“一城一策”、“一區(qū)一策”保持政策靈活性，并逐步完善房地產(chǎn)長效管理機(jī)制。 PART 4 2019長沙樓市宏觀政策分析 1.4.1 2019長沙樓市政策——“局部調(diào)整”+“穩(wěn)市場” 2019年的長沙樓市在以“房住不炒”為底線的一系列調(diào)控政策的背景下，配合因城施策的具體舉措，樓市仍然維持著穩(wěn)中向前的態(tài)勢。回顧這一年，公積金新政、取消二套房契稅優(yōu)惠、房貸利率換錨、鎖定開發(fā)商平均利潤、網(wǎng)簽（備案）滿6年可購第二套房……整體而言，局部調(diào)整、穩(wěn)市場的思路貫穿其中。 圖：2019年長沙樓市重點(diǎn)政策一覽 |