| 土地市場 |
TOPIC1 土地市場 Part 1 2019年上半年長沙土地供應情況 1、全市土地供應情況 整體土地供應情況 上半年，全市土地一級市場總計掛牌供應253宗土地，總占地面積為1228.26萬平，環比增長10%，同比增長122%；建筑面積為2611.13萬平，環比增長5%，同比增長99%。 今年上半年的供應量已經達到2018年全年的四分之三。一般情況下，下半年供應量會高于上半年。因此可以預見的是，2019年的土地供應量將大大超過2018年。 土地供應結構 在上半年的全市供應土地中，工業用地供應量最大，建筑面積占總量的39%；其次是商住用地、第三是住宅用地。 商住用地和住宅用地供應量同比增長明顯，主要原因有二：其一，內六區“限價地”供應量大；其二，6月底瀏陽市集中供應了40多宗商住類、住宅類土地，總供應量近150萬平方米。 供應趨勢 今年1-6月土地供應可謂沒有“銀月”，只有“金月”。每月的供應量都在百萬平方米以上，平均每月供應占地面積超200萬平方米。 而6月因為瀏陽大批量的土地集中掛牌出讓，因此一枝獨秀。 各行政區土地供應情況 上半年，瀏陽市的供應量最大，其占地面積到達了408.16萬平方米，占總量的33%；建筑面積達到了840萬平方米，占總量的32%。其次是岳麓區，第三是寧鄉市。瀏陽市、寧鄉市、長沙縣供應量的大增，是上半年全市供應量環比、同比雙雙增長的主要原因。 2、內六區+長沙縣土地供應情況 土地供應量 上半年，內六區及長沙縣土地一級市場總計掛牌供應106宗土地，占全市的42%；總占地面積為614.22萬平方米，占全市的42%；供應的建筑面積為1423.05萬平方米，占全市的54%。 土地供應結構 上半年內六區土地供應結構，住宅用地供應的建筑面積占總量的17%、商住用地占32%、商業用地占10%、工業用地占41%。 供應趨勢 上半年，內六區以及長沙縣平均每月供應的占地面積達102萬平方米。與往年不同的是，供應曲線的谷值并非出現在春節期間。 Part 2 2019年上半年長沙土地成交情況 1、全市土地成交情況 整體土地成交情況 隨著上半年供應量的增長，全市成交量也持續著增長的勢頭。 上半年，全市土地一級市場總計掛牌成交229宗土地，總占地面積為1118.77萬平方米，環比基本持平，同比增長110%；總成交建筑面積為2345.59萬平方米，環比基本持平，同比增長90%。 土地成交結構 各類成交土地的占比與其供應量保持著一致。 與2018年上半年相比，工業用地和住宅用地的成交都有成倍的增長，特別是住宅用地，無論是總占地面積還是建筑面積，都同比增長了數倍。 成交趨勢 上半年全市土地成交曲線呈“V”字型。谷值意外的沒有出現在春節期間。1-6月中，每月平均的成交占地面積超186萬平方米。6月瀏陽市突然爆發的大批量成交，把它推到了第一的位置。 土地成交樓面價走勢 上半年，瀏陽市和寧鄉市的成交量占全市的比例大，而它們的成交樓面價普遍低于其他地區。因此，即便上半年成交量大，但各類土地的成交樓面均價并未有大幅的變動，商業用地的樓面價甚至出現了下滑。 各行政區土地成交情況 憑借6月集中的大批量供應，瀏陽市是上半年各區縣市中成交占比最大的，其占地面積占總量的36%；其次是岳麓區，占總量的16%；第三是長沙縣，占總量的14%。 成交土地溢價情況 目前，房企拿地的目光都集中在六區及長沙縣，因此瀏陽市、寧鄉市這些地區的土地基本都是底價成交。 而六區好地段的大多都是“雙限地”，地價有上限，溢價率低。因此，今年上半年成交土地雖多，但是高溢價土地少。 而溢價率在10%以上的土地，大多是長沙縣的掛牌地塊。 2、六區及長沙縣土地成交情況 土地成交情況 上半年，內六區以及長沙縣土地一級市場總計掛牌成交101宗土地，占全市的44%；總占地面積為557.92萬平方米，占全市的50%。 土地成交結構 在成交的所有土地中，工業用地占比最大，其建筑面積占總量的48%。其次是商住用地占23%，第三是住宅用地占19%，而商業用地占10%。 成交趨勢 1-6月，六區及長沙縣平均每月成交土地的占地面積是97萬平方米。1月因為有多宗2018年12月底的掛牌土地流轉到1月成交，因此拉升了當月的成交量。 土地成交樓面價走勢 上半年“限價地”的掛牌增多，帶動了商住用地和住宅用地的掛牌量，這使得它們的成交樓面價更加貼近市場的實際情況。 成交土地溢價率分布 由于住宅用地和商住用地大多是“雙限地”，因此它們的溢價率都不高。 而長沙縣的好地段土地都是自由競價，因此少數幾宗高溢價地都是來自長沙縣。 Part 3 2019年上半年長沙土地排行情況 1、成交樓面價TOP5 2019上半年長沙市居住類成交土地樓面價TOP5 排行區位土地編號土地類型樓面價（元/平）競得人 TOP1岳麓區[2019]長沙市004號商住7300湖南夢想置業開發有限公司 TOP2岳麓區[2019]長沙市010號住宅7207長沙駿馳企業管理有限公司 TOP3天心區[2019]長沙市016號商住7000珠海依云房地產有限公司 TOP4長沙縣[2019]長沙縣011號住宅6390中交地產股份有限公司；長沙雅頌房地產咨詢合伙企業 TOP5岳麓區[2019]長沙市038號商住6300武漢盛坤房地產開發有限公司 2、成交總價TOP5 2019上半年長沙市成交土地出讓額TOP5 排行區位土地編號土地類型成交金額(億元)競得人 TOP1岳麓區[2019]長沙市010號住宅20.48長沙駿馳企業管理有限公司 TOP2長沙縣[2019]長沙縣010號商住16.17長沙房產（集團）有限公司 TOP3岳麓區[2019]長沙市022號商住15.39清控科創（長沙）實業發展有限公司 TOP4岳麓區[2019]長沙市004號商住15湖南夢想置業開發有限公司 TOP5長沙縣[2019]長沙縣011號住宅14.97中交地產股份有限公司；長沙雅頌房地產咨詢合伙企業 Part 4 土地市場總結 長沙在經歷了一年“住宅限購”的適應期后，2019年的政府、房企以及購房者三方再次在樓市中各自找到了適當的位置，長沙樓市進入了一個平穩階段。“平穩”帶來“有序”，“有序”代表“規律”，“規律”蘊含“利潤”。一個“平穩”、“有序”的市場環境，才會有“規律”，才能評估其中蘊含的“利潤”。而長沙有這樣一個環境，所以長沙2019年上半年的一級土地的招拍掛，爆了！ 半年成交222億元，供需同比、環比雙增長 無論是供應、還是成交，它們的量都已達到2018年度總量的四分之三。一般情況下，下半年供應量會高于上半年。因此可以預見的是，2019年的土地供應量將大大超過2018年。 六區居住類土地七成來自“雙限地” 上半年，“雙限地”掛牌成交了17宗，總占地面積為96.04萬平方米，占六區居住類土地成交總量的七成。目前，“雙限地”是上半年六區居住類用地的主要來源。 岳麓區“雙限地”占三到四成 上半年六區均有“雙限地”掛牌成交，其中以岳麓區的成交量最大，總計掛牌成交8宗，成交總占地面積為31.69萬平方米，占“雙限地”成交總量的33%；總建筑面積為111.77萬平方米，占總量的41%。 長房集團上半年拿地最多 上半年，長房集團先后在開福、雨花、岳麓、寧鄉、瀏陽、郴州、長沙縣等地拿地，總計7宗，總成交金額達43.87億元，總占地面積為50.94萬平方米，總建筑面積為145.95萬平方米。 這7宗土地都是居住類用地，包括三宗純住宅用地和四宗商住用地。 外地房企持續入長 上半年，首次入長的房企又多了起來，比如招商蛇口，其下屬公司珠江依云房地產有限公司，搖得了天心書院路“雙限地”016號商住用地；南京金基搖得岳麓區“雙限地”035號限價地；清控科創（長沙）摘得岳麓區“單限地”022號限價地，廣州越秀的下屬公司武漢盛坤房地產開發有限公司搖得岳麓區“雙限地”038號用地。 |