| TOPIC1 2017宏觀經濟政策分析 |
TOPIC1 2017宏觀經濟政策分析
Part 1 2017年中國經濟運行基本情況分析
實體經濟方面
2017年1-3季度GDP仍然保持新常態時期的穩定增長，預期全年突破70萬億問題不大。在供給側結構改革頂層設計的指引下，盡管當前社會仍處于深化改革、謀求轉型的攻堅期，實體經濟面臨前所未有的困難，兩位數增長的時代早已遠去，但2017年全國上下團結一致，GDP增速保持了較去年同期小幅增長，預期明年將繼續保持較為穩定的發展勢頭。
三大產業結構繼續優化。2015年是第二三產業對GDP貢獻率逆轉的分水嶺，此前，第二產業貢獻率一直高于第三產業，此后連續兩年，第三產業趕超第二產業，預期該勢頭還將繼續延續。
2016年至2017年11月，CPI穩定在100以上小幅波動，通脹壓力明顯較小，PPI出現較大幅度下降后在106左右徘徊，但相對前兩年來說有所上升，受益于供給側結構改革的深入，工業領域供求關系得到改善。
2016年至2017年11月，制造業PMI有明顯上升，從之前即將下行至50榮枯線以下到突破52，說明制造業整體處于緩慢擴張階段；非制造業PMI指數也呈緩慢上升趨勢，目前在55左右有較大的波動，但整體還是相對穩定，說明非制造業還是處于相對活躍的階段。從目前制造業、非制造業PMI指數來看，未來兩業態的發展環境基本良好。
2016年至2017年11月全社會固定資產投資以及房地產投資情況除了季節性變化外基本平穩運行，從圖中直觀可以看出：每年5-6月投資明顯增長，然后正常回落。
金融經濟方面
2017年1-11月，M1的增長幅度依然高于M2的增速，M1和M2剪刀差仍然存在，并且再創新高，這說明活期存款的增幅要遠大于定期存款的增幅，大量的居民定期存款轉換成活期存款，這或許與房地產市場繁榮有很大關系，居民動用自身存款甚至撬動高杠桿購房，資金流入實體經濟的難度進一步增強，進而使得剪刀差持續存在。
2017年1-10月中長期貸款呈穩步增長的態勢，但細看其結構，消費貸款增長趨勢明顯，而企業部門的經營貸款卻幾乎沒有什么進展，進一步證實了中小企業融資難融資貴問題。
Part 2 2017年中國樓市整體情況
今年房地產投資累計增速明顯出現下滑，且從圖形形態來看，當前的下滑趨勢尚未觸底（圖1-7）。目前整體樓市處于建設過剩階段，房企轉型與升級勢在必行，隨著“房住不炒”號召的提出以及系列調控政策的落地，房地產開發投資累計增速還會進一步下降。
從圖中（圖1-8）可以看出：土地購置面積和成交價款的累計同比增長呈明顯上升情況，2017年長沙樓市雖然調控重重，但并不影響房企拿地熱情，甚至比2016年樓市“大牛年”的增幅還要高，一定程度上折射出“旺季賣房，淡季儲地”的說法。
2016年1月至2017年11月全國商品房銷售面積和銷售金額累計同比增速均出現明顯下滑趨勢（圖1-9），一方面因為建設過度，另一方面又出現地區分布嚴重不均衡情況，再加之各大城市調控政策，部分熱點城市嚴控住房供應，即使接受政府限價，房管局也不予預售證。因此，熱點城市新增供應量高位回落，即使在傳統的銷售旺季，供應量依舊維持在較低水平，預期這樣的趨勢還將繼續持續。
2016年2月至2017年11月，全國房地產施工面積、新開工面積以及竣工面積累計同比增長均出現不同程度的下降（圖1-10），最為明顯的是竣工面積，尤其是在今年各類調控政策出臺后，新開工面積、竣工面積大幅下滑，至今年11月，竣工面積同比累計增幅已降至負數。
Part 3 2017年中國樓市宏觀政策分析
2017年各城市調控政策不斷加碼，更多三四線城市也加入調控行列，業內稱之為我國房地產歷史上“最嚴”調控年，在這一年中，限購、限售、限價政策層出不窮，土地、供給、銷售、金融等方面的政策多拳出擊。
限購限售限價限貸政策——一二線“下猛藥”三四線較溫和
限購方面。以北京“馬首是瞻”，全國各地已經有58座城市進行住宅限購，對社保繳存年限、工資流水、戶籍等各方面做了相應限制。部分熱點城市甚至對公寓產品也進行限購，如：北京規定個人購買二手商辦項目需在京無房并且社保連續繳滿5年。另外，廣州升級限購，本市戶籍單身人士限購1套，非本市戶籍家庭社保繳存年限由之前的3年提高到5年。目前，全國各大三四線城市限購政策相對溫和，大多施行分區域、分戶籍限購，遠郊區域、本地戶籍家庭不在限購之列，也有不少城市不限購或者限購標準不涉及社保繳存年限等相關規定。
限售方面。自3月份廈門率先啟動限售以來，各大一二線城市中，目前限售調控政策已擴容至46城，其中還有7城升級限售，限售期限3年、5年不等，保定“雙限雙競”地塊建設的商品住房限售周期長達10年之久，徹底切斷了大量住宅投機的資金鏈條。此輪限售政策為本次房地產調控的亮點，就連三四線城市限售也在不斷增加，不過大多是環核心城市的三四線城市。
限價方面。目前主要在重點一二線城市落實，大部分的三四線城市并沒有施行政府限價政策。限價以確保房價不瘋長為前提，對商品房施行“一房一價”的監管。
限貸方面。今年以來各大銀行按揭貸款利率出現不同程度的上浮，中央嚴查消費貸，著重降低金融桿杠，熱點一二線城市相繼上調房貸利率，折扣利率近乎絕跡，房貸利率均在基準利率基礎上有不同比例的上浮。分區域來看，一線城市限貸政策異常苛刻，尤其是對于二套及以上或非普通住宅，其首付比例甚至超過70%，貸款利率也遠高于首套普通住宅的利率。二線城市限貸政策明顯分化，大部分的城市首套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%。少數城市認房又認貸，二套房首付超60%但僅限于少數的熱點二線城市。三四線城市目前限貸政策相對寬松，普遍認房不認貸，首套房首付不低于30%，二套房首付不低于50%。
租購并舉暖風頻吹，租售同權仍需時日
2017年，租購并舉、租售同權成為市場熱議的話題，不少城市也相繼推出了有關租賃方面的政策，更有一些品牌房企正在加緊對長租公寓的布局，提早進入市場取得市占率。廣州率先推出租售同權法案，震驚了全國樓市。租賃市場進入發展快車道，租賃市場的相關政策主要體現在以下幾點：
大城市先行，“先租帶后租”。國土部確定在北京、上海、沈陽等13個城市試點利用集體建設用地改建租賃住房，北京、鄭州等市相繼出臺實施細則，十九大會議上明確提出建立租購并舉住房制度，要讓全體人民住有所居。目前大中城市率先發展租賃市場，當租賃政策逐步落地之后，部分熱點城市將相繼施行。
“信貸與REITS齊飛”。在租購并舉住房制度推出后，資金問題成為重點，國內多家商業銀行在租賃市場動作頻頻，布局長租公寓市場，以求分一杯羹。此外，企業也積極開拓租賃市場的金融創新，例如：龍湖發行住房租賃專項公司債券，保利發行國內首單租賃住房REITS，進一步解決了資金問題。
租賃地塊層出不窮。最為“吸睛”的是上海，截至目前，上海已出讓了15宗租賃用地，廣州、杭州、深圳等地多宗租賃用地掛牌，北京將于5年內供應1000萬㎡的集體土地用于建設租賃住房，從源頭上解決了租購并舉中的土地問題。
2017年是住房租賃市場改革重要之年，各大城市在長租公寓、商改租以及租售同權方面做了不少的探索。租賃市場的發展進一步保障了多渠道供給體制，讓人民群眾住有所居的美好愿景更進了一步。當然，租售同權也存在一定的缺陷，資源稀缺性就導致租售不可能在短時間內同權，也就是說：短期內可能影響不大，長期內要看各類政策的配合程度以及基礎設施公共配套的完善程度。
Part 4 2017年長沙樓市宏觀政策分析
2017年長沙樓市調控政策不斷升級，以“318”限購政策為開端，繼而推出“520”、“923”等一系列新政，表明了政府“房住不炒”的決心，長沙系列調控政策從目前來看成效顯著，抑制住了飛漲的房價，有力打擊了住宅投機需求。
■ 2017年長沙樓市政策一覽
“318”限購
以戶籍為準，本市無限購；省內且在長沙無房，限購1套；省外無房限購1套，且需在長連續繳12個月社保（或個稅）。
調整公積金貸款政策
首套房最低首付比例由20%提高至30%；第二次申請公積金購房，最低首付比例由40%提高至45%；停止第三套房相關貸款政策。
規范商品房銷售價格政策
房地產開發企業銷售商品房須實行“一套一標”；房地產開發企業申報價格明顯過高的，不予辦理申報監制，暫停其網簽行為。
“520”限購
以戶籍為準，本市限購2套；省內與省外無房者限購1套，且需在長連續繳12個月社保（或個稅）；不動產權證滿兩年才能交易。
人才新政22條
在長沙工作，且具有專科以上學歷或技師以上職業資格人才，在長沙市購買首套房時將不受戶籍和繳稅記錄限制。
限房價、競地價
試點地塊將采取限價“熔斷+搖號”機制，即競價達最高限價時，仍有二個或二個以上競買人繼續競買的，改為現場搖號產生。
“923”限購
以戶籍為準，本市無房限購1套（含二手房）；本市1套的待首套權證滿3年方可買2套。限購范圍擴大，省內與省外無房者限購1套，且需在長連續繳24個月社保（或個稅）。
落實“9.23”限購政策
購買二手房需取得產權證滿三年方可交易；贈予、拍賣（不含法院拍賣）按“9.23”限購政策執行。
規范商品房銷售價格
戶籍以公安部門戶籍證明(含集體戶口)為準，不以身份證號為準。家庭成員中有長沙市戶籍的屬于本市戶籍家庭，無長沙市戶籍的屬于市外戶籍家庭。
商品房公證搖號
全市限購區域范圍內所有新建商品住房項目，凡累積購房客戶大于可供房源的項目，應采取公開搖號方式銷售商品住房。
全面推行二手房網簽
買賣雙方自行進行不動產（二手房）交易的，可在長沙市不動產登記中心各網點簽訂并打印合同，或者在長沙市不動產登記中心授權的金融機構進行自助網簽。
限價商品住房價格管理辦法
房地產開發企業應當將限價商品住房價格按照國家有關規定做好明碼標價。限價商品住房的平均利潤率為6-8％，稅金按國家稅法和有關政策規定執行。
Part 5 政策預期判斷
■ 全國經濟政策
產業政策
房住不炒不動搖
產業政策方面，目前正處于經濟轉型攻堅時期，增長速度逐步放緩，缺乏具備足夠支撐力的產業，且在目前“資產荒”背景下，房地產業引流了大部分資金，引導資金“脫虛入實”的大方向不變。尤其對于有助于經濟轉型的高新技術產業，應該給予多維度扶持，促進經濟成功轉型。
地區政策
三大政策三足鼎立
地區政策方面，第一，西部大開發、中部崛起、東北振興等戰略不會改變。第二，房地產方面，重點在于一二線城市供需緊張，一房難求，而三四線城市庫存高企。全國房地產調控雖然是主流，但目前住宅限購限售限價限貸等政策大多針對一二線城市，三四線城市涉及力度不大，因城施策在未來較長時間內不會改變。第三，今年以來各大城市開啟“搶人大戰”，南京、寧波、武漢、鄭州、長沙等城市人才新政層出不窮。
財政政策
積極取向不變
財政政策方面，2017年中央經濟工作會議指出：實施積極的財政政策取向不變！在經過營改增稅制改革后，企業總體稅負下降，加之目前經濟增速放緩，財政方面還是得支持多產業發展，國際上川普減稅方案已出，加重了我國資本流出壓力，寬松的財政政策在較長時期內勢在必行。
貨幣政策
穩健中保持中性
2017年中央經濟工作會議指出：穩健的貨幣政策要保持中性，關注貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長，保持人民幣匯率在合理均衡水平上基本穩定。近兩年以來，房地產金融鏈條上的貸款規模不斷增長，社會金融風險加重，加之全球各大國家進入加息周期，我國資本外流壓力明顯，所以，關注貨幣供給閘門尤為重要，“大水漫灌”式的貨幣政策顯然已經不合時宜，未來穩健的貨幣政策成為主流。
■ 長沙政策環境
調控政策
加碼可能性不大
目前長沙樓市仍然處于供不應求階段，在政府調控政策施行以來，整體均價有所下行，成交量與去年同期相比也是不可同日而語。目前市場上的怪現象是：一方面一房難求，甚至一房難“籌”，另一方面卻出現因政府限價導致的價跌維權行為。雖然沒有完全抑制住購房的非理性沖動，但苗頭已現。系列調控政策在較長時間內還是得維持下去，但再度調控加碼的可能性已經不大。
人才政策
繼續深化
長沙今年全面加入全國熱點城市“搶人大戰”，如：629人才新政及后續的細則，有利于吸引人才來長工作，解決了購房門檻問題，目前長沙市通過人才新政落戶取得“房票”者較多，申請人才生活補貼、購房補貼的人數也在持續走高，長沙正在成為一個越來越有吸引力的城市。長沙人才新政落地數月，目前來看成效顯著，預期未來將會有更大的突破或進展。
信貸政策
繼續收緊
根據融360數據監測：目前長沙市銀行按揭貸款利率普遍上浮10%-20%，按揭貸款難度提高，雖然未有銀行明確表示停貸，但按揭信貸收緊之勢已現，盡管央行暫未提高基準利率，但市場利率已經明顯高于基準利率了！伴隨著全球各大國家陸續進入加息周期，資本外流壓力增大，可以預期未來幾年房地產行業在信貸方面都是相對吃緊的。
產業政策
脫虛入實
關于長沙產業政策，更多的可以看其發展規劃以及本身產業的發展，例如：目前湘江新區、長沙縣經濟技術開發區以及望城經濟技術開發區等都一定程度上體現著產業政策的具體實施。無論是新引進的企業還是扎根長沙的“老土著”企業，只要是有助于整個城市實現跨越轉型、提升整體質量的都將得到政策的大力支持。 |