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今天上午，國務(wù)院總理李克強(qiáng)作了2015年的政府工作報告。報告中，體現(xiàn)與房地產(chǎn)相關(guān)的主要指標(biāo)有GDP增速、CPI控制目標(biāo)、M2以及保障房建設(shè)。通過對比去年與今年的關(guān)鍵數(shù)據(jù)的對比，我們認(rèn)為，2015年的樓市基本上會延續(xù)去年的成交規(guī)模，價格上也難有反彈。以下為詳細(xì)分析：
GDP增速目標(biāo)約7%，政府托市意愿不強(qiáng)
GDP增速目標(biāo)不出意外的進(jìn)一步下調(diào)至7%左右。為什么不出意外？因?yàn)?.4%的GDP增速遠(yuǎn)不能反映宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展所遇到的壓力。2014年我國的發(fā)電、運(yùn)力和貨幣這三個與經(jīng)濟(jì)增長相關(guān)性最強(qiáng)的指標(biāo)與實(shí)際經(jīng)濟(jì)增速背離。實(shí)體經(jīng)濟(jì)舉步維艱、投資熱潮衰減、資本外流，這些現(xiàn)象都加重了對宏觀經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。兩會之前多家機(jī)構(gòu)就已經(jīng)預(yù)測增速將下調(diào)至7%，當(dāng)局希望經(jīng)濟(jì)增速軟著陸的意圖十分明顯，這也是我們掛在口中的經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的實(shí)質(zhì)含義。
實(shí)現(xiàn)軟著陸，對房地產(chǎn)而言，意味著政府的調(diào)控方向和力度不會發(fā)生改變，政策會延續(xù)去年的一些措施，但不會托底市場，只可能繼續(xù)放開過去一些對樓市的限制。今年北上廣深一線城市的限購可能會有結(jié)構(gòu)性的松動，改善型需求可能會被解鎖。另外，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，房產(chǎn)稅可能就要在近一兩年開始強(qiáng)力推進(jìn)。
CPI長期低位運(yùn)行，降息尚有空間
去年的CPI維持在2%的低位，這為近兩次連續(xù)的降準(zhǔn)、降息等動作提供了空間。2015年的CPI漲幅控制預(yù)期為3%，如果上半年CPI仍在3%以下的低位運(yùn)行，央行仍有可能在三季度有降息動作。對樓市而言，下半年的降息效果會更顯著些。【0731地產(chǎn)研究院獨(dú)家解讀央行降準(zhǔn)】
M2增長目標(biāo)調(diào)低 房價難有反彈
相較于2014年M2增長13%的控制目標(biāo)，2015的M2增速控制下調(diào)至12%。2014年全國房價的低位盤整，很大程度上與M2沒有增長相關(guān)。今年繼續(xù)下調(diào)M2增速目標(biāo)，表明在貨幣政策層面將依然維持穩(wěn)健，甚至適度從緊，房價上漲空間有限。預(yù)計(jì)2015年全國的房價還是以穩(wěn)定為主，部分庫存較高的地區(qū)還有下行空間。M2繼續(xù)從緊，房地產(chǎn)市場的銷售規(guī)模可能與去年持平，2015年上半年銷售量則可能比去年同期略多。
保障房開工量與去年一致
2015年完成保障房開工建設(shè)目標(biāo)740萬套，與2014年持平。一方面，這表明政府對保障房建設(shè)的力度不會降低，另一方面也顯示政府對于住房保障和定位的重新思考。今年初政府已經(jīng)引導(dǎo)高庫存城市，少建停建安置房，讓政府收購存量商品房，降低地方的庫存壓力。去庫存已經(jīng)成為上下統(tǒng)一的認(rèn)識。
具體到長沙的房地產(chǎn)市場，正如央行降息時我們所做的評述，長沙樓市的“高土地存量、高在建庫存、高在售庫存和”是壓在市場上的三座大山，雖然今年1月的成交量、價有所恢復(fù)，但仍不足以撼動“三高”基本面。【降息節(jié)點(diǎn)耐人尋味 對樓市直接刺激有限】
因此，上半年建議房企：
1.積極關(guān)注去化周期和區(qū)域成交量的變化，及時調(diào)整推盤節(jié)奏；
2.維持價換量的快速去化策略，切不可盲目提價；
3.盡量在上半年改善庫存情況，搶占先機(jī)。
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